Kam půjdou ceny pražských bytů: Kdy bude líp?

Ceny pražských bytů porostou dál. K mání jsou většinou byty převážně jen ty zásob a ty větší (tedy dražší), nikoli typické 2+1 pro mladé rodiny. Ty musí na vlastní bydlení spořit déle a déle. Bytů a domů k bydlení se staví totiž (je nově povolováno) méně a méně. Povolení a razítka stavitelé získají za průměrně 9 let. Proto uvádí obvykle termíny nápravy v řádu desetiletí, nikoli roků. Za kolik let díky bojkotu městských investic do metra, parkovišť, obchvatů, tunelů a infrastruktury stane Praha nejen cenově neobyvatelnou? Černý humor martýrií výstavby domků vypráví, že dříve se stavěly pro děti, nyní pro vnuky. Prý kvůli průtahům úřadů, politiků, spolků, aktivistů. Podle dlouhodobých údajů Naší Prahy je na tom metropole s nově povolovanými stavbami nejhůře z republiky.

Šok z tempa, jak mizí z nabídky volné byty

Před dvěma až třemi lety to bylo takto: v 2016 bylo v Praze zahájeno pouhých 1 888 (z toho 879 v bytových domech), což byl meziroční pokles o cca 57 %! Podle oficiální zprávy Institutu plánování a rozvoje (IPR) Praha ze září 2016 číslo platí, ale z 13 877 bytů bylo volných nebo nezávazně rezervovaných pouze 3022 bytů (tedy 22 %). „Podíl volných bytů se rok od roku snižuje. Nicméně tempo, jakým mizí volné byty z ceníků developerských projektů, předčilo veškerá naše očekávání,“ uvedl již dříve IPR Praha. Bude to lepší a kdy? Nyní na přelomu roku IPR dodává: „V Praze je v současné době k dispozici přes 3 tisíce volných bytů, po kterých však s ohledem na velikost nemovitosti a cenu není silná poptávka.“ 

Lačnost po novém bytu?

„Zcela vymizelo bydlení v nejnižších cenových relacích,“ říkají zasvěcení. Letošní komentáře (leden 2019) se snaží vystihnout, zda se v posledních letech něco změnilo: „Koncem roku sice v počtech zahájených bytů statistika obvykle zaznamenává značný skok, kdy úředníci zřejmě dohánějí to, co nestihli na statistický úřad odeslat v předchozích měsících. Nezdá se, že by mělo dojít k nějakému dramatickému obratu k lepšímu, který by mohl přinést lačnící pražské poptávce vytoužené nové byty,“ uvádí Michaela Tomášková, výkonná ředitelka Central Groups, a dodává: „Například v říjnu 2018 žádný z 22 pražských stavebních úřadů podle údajů ČSÚ nepovolil stavbu ani jediného bytu v bytovém domě. Hranici stovky povolených bytů překročila Praha jen ve třech měsících loňského roku. Zastavení růstu cen totiž způsobí jen konkurence mnoha projektů středního segmentu na trhu.“

Opakování varování jsou „nudná“

 „Dostupnost bydlení není otázkou úzké sociálně slabé skupiny. Dostupnost bydlení se stala problémem běžné středně příjmové rodiny. Lidé utíkají za hranice Prahy, ale zaměstnání stále mají v jejím širším centru. Jediným dlouhodobě ekologickým řešením je zahušťování města tam, kde existuje dopravní, obchodní i administrativní infrastruktura. S ohledem na kupní sílu obyvatel Prahy bude určitě jedním z hlavních pilířů budoucí bytové politiky nájemní bydlení,“ říká Tomáš Pardubický, generální ředitel FINEP.

Praha dražší než Vídeň či Berlín?

Podle dřívější analýzy KPMG potřebuje Pražan 11,5 ročního platu na koupi průměrného bytu. Běžné byty se stávají nedostatkovým zbožím a doplatí na to obyčejní lidé a mladí. Těm cena poroste do astronomických výšin. Další pohled přináší Star Group: „Developeři by stavěli více, ale potřebují zkrátit délku stavebního řízení, jinak se situace bude ještě zhoršovat. Až počet nových bytů převýší poptávku, mohl by se růst jejich cen zpomalit,“ popsal Tal Grozner, co by pomohlo vyřešit nepříznivou situaci v nabídce a cenách rezidenčního bydlení ve velkých městech,“ informoval Tal Grozner, ředitel developerské společnosti.

Počet všech zahájených bytů propadl o 28 %

Podle zprávy Českého statistického úřadu počet zahájených staveb bytů v Praze opravdu klesá. „Počty zahajovaných bytů po dvou progresivních letech klesají. Situace je kritická především v Praze, kde se počet zahájených bytů měnší a počet zahájených bytů v bytových domech propadl až o 78 %,“ uvedl doslova již před dvěma lety ČSÚ. Trh zatím žije ze zásoby. „Mohlo by se zdát, že při 6500 prodaných bytech ještě pořád mají koupěchtiví Pražané z čeho vybírat. Vzhledem k razantnímu zvýšení cen v průběhu loňského roku o zhruba 20 % se ale velká část bytů dostala zcela mimo příjmové možnosti běžných domácností. Reálná nabídka cenově dostupných bytů se tak nyní pohybuje kolem necelé tisícovky,“ uvedl již dříve Dušan Kunovský, šéf Central Group.

O kolik vzrostla cena?

„Za posledních 10 let vzrostla průměrná jednotková cena bytu o zhruba 80 %. Ukázalo se, že na vině není jen nedostatečná výstavba nových bytů, ale také opakovaně zvyšovaná sazba DPH, růst cen stavebních prací, zásadní růst cen stavebních pozemků i dopad technických norem, které jsou jedny z nejpřísnějších v Evropě. „Dostupnost bydlení se stala problémem běžné středně příjmové rodiny. Lidé utíkají za hranice Prahy, ale zaměstnání stále mají v jejím širším centru. Jediným dlouhodobě ekologickým řešením je zahušťování města tam, kde existuje dopravní, obchodní i administrativní infrastruktura. S ohledem na kupní sílu obyvatel Prahy bude určitě jedním z hlavních pilířů budoucí bytové politiky nájemní bydlení,“ říká Tomáš Pardubický, generální ředitel FINEP. „Od ledna do listopadu loňského roku se tak v Praze začalo v bytových domech stavět 2194 bytů. I pokud pomineme zkreslení způsobené započítáním velkého projektu v Modřanech s 800 byty, kde investor začal stavět jen zhruba první třetinu, ale statistici ho započítávají celý, je toto číslo hrozivé. V porovnání s rokem 2015 se bytová výstavba propadla takřka na polovinu, přestože zájem o nové byty v minulých letech naopak rostl,“ říká za Ekospol jeho šéf Evžen Korec. Podle Milana Ročka z CenovaMapa.org, vzrostla průměrná nabídková cena v Praze za 1 m2 novostaveb (včetně DPH a příslušenství) z 94.421 Kč na 106.511 Kč (srovnání prosinec 2017 – prosinec 2018).

Názory politiků

 „Nejde ani tak o celková čísla nových bytů, ale o tempo růstu nabídky. Povolování staveb trvá neúměrně dlouho a naší prvořadou prioritou je maximální zrychlení byrokracie,“ vysvětluje náměstek primátora Petr Hlaváček (za TOP 09) a dřívější ředitel IPR.

Proto je naší okamžitou prioritou výrazné zrychlení povolování bytové výstavby. Podporujeme rychlou novelu stavebního zákona. Připravujeme návrh, jak by velké stavby mohly být povolovány na úrovni hlavního města Prahy, čímž se zvýší i odborná kvalita rozhodování,“ říká radní hl. m. Prahy pro oblast legislativy, veřejné správy a podpory bydlení Hana Kordová Marvanová (STAN).

Víte, že..

•     … 9 let se čeká na povolení stavět, průměrné stáří bytů je 63 let
• …Developeři v Praze za rok prodali několikrát více bytů, než kolik rok předtím začali stavět? Podle údajů IPR patří Praha k metropolím s nejmenší hustotou zalidnění .
•     …Obvyklá suma za nový byt v Praze vyjde na 5,5 milionu korun, centrum je čtyřikrát dražší než okraj města, což vyplývá z monitoringu ceníků 143 aktivních developerů.
• …Největší zájem o nové byty bývá tradičně opět v kategorii 2+kk s ohledem na rostoucí ceny se prodávaly spíše menší byty. Průměrná velikost bytu klesla pod 60 m2
• …V Praze je v současné době k dispozici přes 3 tisíce volných bytů, po kterých však s ohledem na velikost nemovitosti a cenu není silná poptávka. 
• …Čeká se ještě tiskovku majitelů třech developerů (Dušan Kunovský, předseda představenstva Central Group, Petr Michálek, předseda představenstva Skanska Reality, Marcel Soural, předseda představenstva Trigema), která se koná po uzávěrce tohoto čísla Naší Prahy

Kde přibývají byty?

Z aktuální analýzy Institutu plánování a rozvoje hlavního města Prahy (IPR) vyplývá, že ve třetím čtvrtletí letošního roku bylo 12 502 zkolaudovaných bytů. Tedy zhruba o 5 % méně než ve stejném období loňského roku. A jednoznačnými tahouny ve výstavbě jsou městské části 8, 9 a 18, kde se soustředí téměř 40 % nabídky volných bytů v Praze. Širší centrum metropole pak co do počtu nových bytů ovládla v minulém období Praha 5, kde se podařilo do září zkolaudovat 1 940 bytových jednotek. Lidé z IPRu předpokládají další postupné zvyšování poptávky po nových, zejména menších bytech. „Jen za prvních devět měsíců roku se do Prahy a středních Čech přistěhovalo téměř 20 tisíc nových obyvatel.“