„24 procent ze smluv evidovaných v průzkumu mělo tak vážné právní chyby, že z pohledu platné legislativy byly bezcenné. Z průzkumu jasně vyplynulo, že smlouvy bez chyb mají realitní kanceláře s vlastním právním oddělením. Veškeré varianty porůznu stažené z internetu či násilně natlačené na ukradené smluvní šablony velkých realitek jsou pro kupujícího i prodávajícího skutečně ohrožující – pro příklad: prodávající není vázán prodat nemovitost dohodnutému kupujícímu,“ uvedl Milan Zavadil, předseda výkonné rady Realitní komory.
S neplatnými či jen nevýhodnými smlouvami mají zkušenosti v roli záchranáře i velké realitní kanceláře. „Počet napálených, kteří nám volají s žádostí o pomoc na poradnu našeho právního oddělení, dosáhl za prvních šest měsíců čísla 114. To je o 17 procent méně než ve srovnatelném období loňského roku. Důvod je jasný: garážové realitky prostě krachují,“ připustil Miroslav Jonáš, spolumajitel realitní kanceláře M&M Reality.
Podle Jonáše je nejčastější neúplná specifikace předmětu koupě. Jen málo situací může být tak nepříjemných jako zjistit, že na katastru nemovitostí není na jméno kupujícího zapsaná třeba garáž, kterou nový majitel sice zaplatil, ale v kupní smlouvě o ní nebyla ani zmínka. Kupní smlouva sice zahrnuje i cenu navýšenou o hodnotu garáže – ze které se zaplatí daň z převodu nemovitostí –, ale jejím majitelem stále podle katastru zůstává prodávající.
„Nejvyšší částka, o kterou přišel klient poškozený podpisem málo specifikované kupní smlouvy, dosáhla loni 11 milionů korun. Prodávala se nemovitost za 20 milionů, 11 kupující odevzdal a devět mělo jít na pokrytí dluhů prodávajícího. Jenže ten vzal 11 milionů a vyhlásil na sebe insolvenci. To vše měl schopný makléř ale ošetřit ve smlouvě,“ popsal Miroslav Jonáš. Tuzemská legislativa navíc realitní podnikání vůbec nijak neupravuje a na informace velmi náročnou práci makléře může dělat prakticky kdokoli. Žádné minimální pensum znalostí není potřeba, žádná kontrolní ruka poctivost podnikání nekontroluje. „Během letošního prvního půlroku největší suma poškození dosáhla 2,3 milionu korun. Průběh byl v podstatě velmi podobný jako rekordní suma loňského roku. Vzhledem k tomu, že nemovitosti nejsou za pakatel, je taková neopatrnost skutečně velmi drahá,“ uzavřel Jonáš.
Byt v osobním vlastnictví
Co ve smlouvě musí být:
• Definované smluvní strany: jméno, rodné číslo nebo číslo pasu nebo datum narození. Pokud jde o právnickou osobu, pak název společnosti, IČ, sídlo a jednatele firmy.
• Úvodní prohlášení – kupující kupuje, prodávající prodává – a předmět smlouvy, tedy specifikace nemovitosti.
• Cena za převod: celá kupní cena, pak jednotlivé splatnosti částí kupní ceny, tedy část záloh, část z hypotéky, vlastní zdroje. Nutné jsou vždy podmínky výplaty, čísla účtů a termíny.
• Vyjmenovaná případná omezení vlastnických práv: věcná břemena, zástavní práva a podobně.
• Prohlášení smluvních stran, ve kterém prodávající prohlašuje, že neví o právních vadách, které by znemožnily koupi, a kupující potvrzuje seznámení s fakty
Co by ve smlouvě mělo být:
• Ostatní smluvní ujednání – předání bytu, nabytí vlastnictví, zapsání vlastnického práva, oboustranný závazek nápravy potenciálních právních nedostatků a prohlášení o dobrovolném podpisu smlouvy a úhradě notářských i jiných poplatků.
Byt v družstevním vlastnictví
Co ve smlouvě musí být:
• Definované smluvní strany: jméno, rodné číslo nebo číslo pasu nebo datum narození. Pokud jde o právnickou osobu, pak název společnosti, IČ, sídlo a jednatele firmy.
• Úvodní prohlášení: převodce je členem konkrétního bytového družstva a předmět smlouvy – specifikace bytové jednotky, bytového družstva a družstevního podílu.
• Prohlášení o převodu veškerých členských práv.
Co by ve smlouvě mělo být:
• Cena – alespoň zmínka, že se smluvní strany finančně vyrovnaly. Konkrétní cena za převod může být podrobně rozvedená v dodatku: celá cena a jednotlivé splatnosti částí ceny.
• Detaily předání bytu: předání klíčů a odhlášení trvale hlášených osob.
• Závěrečná ujednání – nabytí platnosti a účinnosti smlouvy a případné zrušení nabytí platnosti a účinnosti smlouvy.
